以案釋法-《民法典》在物業(yè)現(xiàn)場的實操運用及痛點實戰(zhàn)解析
2026-06-17 11:39:06
講師：程延召 瀏覽次數(shù)：14
課程描述INTRODUCTION
培訓(xùn)講師：程延召
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
【課程收益】
1、解析物業(yè)實踐過程中各類糾紛的起源及特點，掌握并高效運用《民法典》等物業(yè)法規(guī)政策解決糾紛，提升物業(yè)項目綜合運營水平及經(jīng)營效益；
2、干物業(yè)、會掙錢也得會省錢，提升項目經(jīng)營管理風(fēng)險防控能力在日趨白熱化的物業(yè)市場競爭中“收到錢、避風(fēng)險、保住盤”；
【授課對象】
物業(yè)公司項目經(jīng)理和客戶經(jīng)理
【授課課時】
2天（6小時/天）
【授課方式】
1、理論講述
2、案例解析
3、課堂演練
4、分組討論
【前言】
隨著《民法典》的普及，特別是自媒體的影響，業(yè)主對物業(yè)不滿聲音及維權(quán)行為越來越多。部分中小物企對《民法典》掌握不透，甚至違法而不自知，對業(yè)主提出的問題和質(zhì)疑，無力依法回應(yīng)，致使雙方矛盾加重，陷入收費難-品質(zhì)降低-滿意度下降-欠費愈多-利潤不保-風(fēng)險增大-換物業(yè)的惡性循環(huán)。
實踐中為物業(yè)人培訓(xùn)《民法典》的課程數(shù)不勝數(shù)，講師多為專業(yè)律師及理論研究者，所講內(nèi)容和現(xiàn)場實踐距離較大，現(xiàn)場物業(yè)經(jīng)理等人員理解接受及運用難度大。為解決物業(yè)人實際工作中遇到的困惑，現(xiàn)邀請26年物業(yè)經(jīng)驗的實戰(zhàn)型專家，結(jié)合物業(yè)現(xiàn)場難點及痛點，以條文解析為基礎(chǔ)，實踐判例為抓手、實戰(zhàn)經(jīng)驗為重點，梳理物業(yè)各方的法定權(quán)責(zé)及實操要點，厘清具體疑難雜癥的處理關(guān)鍵點。特此舉辦“物業(yè)《民法典》在物業(yè)現(xiàn)場實操運用及風(fēng)險規(guī)避》”課程：
課前討論：業(yè)主左手《民法典》、右手物業(yè)違約證據(jù)及抖音，沖到辦公室找你理論！不僅不繳物業(yè)費、還指責(zé)物業(yè)對消防通道堵塞等處理不徹底、索要公共收益、且提出將啟動業(yè)主大會程序，更換貴司！閣下將如何應(yīng)對！
等死：不理他、讓干就干、不讓干就撤場；
找死：早晚要撤、多收錢不花錢、往死里整；
求生：依約改善、依法履約........依法--您得先懂法吧！
第一部分 《民法典》對物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重大意義及四大變化：
一、倒逼物業(yè)企業(yè)改善和進步：
1、大局如此，被倒逼的最終是哪類物業(yè)企業(yè)？超大型？小微型？
2、被倒逼的物企的最壞結(jié)局是什么樣的？赴死還是向生？
案例1：服務(wù)未達約定，法院判被告業(yè)主按照九折繳納物業(yè)費及討論。
問題討論1：物業(yè)起訴業(yè)主前、物業(yè)人該干點啥、心里沒點數(shù)？
問題討論2：物業(yè)費九折的判決，物業(yè)的心疼不腦燒不？
案例2：不懂《民法典》表決要點，開發(fā)商的物業(yè)被掃地出“區(qū)”。股東或開發(fā)商爸爸會殺物業(yè)中高管祭天不？
二、 對物業(yè)行業(yè)重大意義或影響的現(xiàn)實分析
三、《民法典》在物業(yè)方面的四大變化：對物業(yè)是福還是禍？
1、增業(yè)主共決事項、改業(yè)主共決規(guī)則：設(shè)門檻一步變兩步，物業(yè)人如何應(yīng)對？
2、明確公共收益合理管理成本扣除：如何利用規(guī)則、規(guī)避風(fēng)險、增加收益？
第二部分 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
一、業(yè)主專有權(quán)實踐中表現(xiàn)形式及物業(yè)人如何判別？
二、業(yè)主行使專有權(quán)比對承擔(dān)的義務(wù)
三、業(yè)主共有權(quán)實踐表現(xiàn)形式---你清楚自己地理上的責(zé)任范圍嗎？
四、業(yè)主行使權(quán)對應(yīng)義務(wù)及限制：物業(yè)人懂業(yè)主該干啥不該干啥嗎？
五、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--行權(quán)、履責(zé)的一致性
案例3：業(yè)主私改衛(wèi)生間被判恢復(fù)，物業(yè)該怎么辦？
案例4：業(yè)主封陽臺被判回復(fù)和物業(yè)的合同履行關(guān)系
六、 百試百靈：基于所有權(quán)為出發(fā)點，分析物業(yè)相關(guān)的問題和糾紛；
案例5：從所有權(quán)度分析：業(yè)主住一樓不用電梯，需交電梯養(yǎng)護費嗎?
七、 小區(qū)車位糾紛處理依據(jù)
案例6：地面規(guī)劃車位權(quán)屬判定
八、業(yè)主公共決定事項---兩規(guī)、兩人、兩改、兩資金
九、業(yè)主共決程序?qū)Ρ确治?-《物權(quán)法》和《民法典》的區(qū)別
十、業(yè)主面積和人數(shù)---物業(yè)人你會算嗎？
案例7：上海某小區(qū)業(yè)主參與表決數(shù)字如何計算及議事規(guī)則設(shè)計
十一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--住改商及公改營對比分析
住改商：物業(yè)人成風(fēng)箱中的老鼠--為啥受傷的總是你？
住改商：靈魂五問！
案例8：物業(yè)組織80%業(yè)主同意、是否可以將噴水池改造成活動場地？
案例9：業(yè)主以物業(yè)制止住改商不力為由拒交物業(yè)費，法院怎么判？
十二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--撤銷權(quán)
1、面對利益受損，物業(yè)人可否以第三人身份行使撤銷權(quán)？
2、面對利益受損，物業(yè)人如何通過其他業(yè)主行使撤銷權(quán)維護權(quán)益？
案例10：業(yè)主騎共享單車進小區(qū)被物業(yè)制止成被告，法院怎么判？
案例11：小區(qū)業(yè)主請求法院撤銷業(yè)委會換物業(yè)決定，法院會怎么判。
討論問題1：業(yè)委會敗訴的原因是什么？（物業(yè)人該干點啥？）
討論問題2：如果你是項目物業(yè)經(jīng)理，下步你如何保盤？
十三、 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)-維修資金：如何通過動用維修資金維護物業(yè)權(quán)益？
動用成功---有人歡喜有人惱；
2、消防癱瘓，公維金動用難，物業(yè)怎么辦（怎么避責(zé)）？
案例12：業(yè)主家火災(zāi)，消防栓無水損失大，法院為啥判物業(yè)不擔(dān)責(zé)；
十四、 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--公共收益
常見利用共有部分產(chǎn)生的收入有哪些？
合理成本的認定方法及公共收益分配使用方法有哪些？
面對維修資金動用難，物業(yè)人是否可用公共收益組織大中修？
案例13：物業(yè)聲稱公共收益虧損，法院怎么判？合理成本如何界定？
十五、 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)--任意解除權(quán)！就問物業(yè)人驚喜不？
無需物業(yè)人過錯，程序合法即可；
物業(yè)人如何制衡業(yè)主任意解除權(quán)？
十六、 業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)：平等合同關(guān)系；共同管理權(quán)委托付費；
十七、 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主義務(wù)及責(zé)任
物業(yè)人要善于宣傳--輿論宣傳陣地我們不占領(lǐng)，對手就會占領(lǐng)；
業(yè)主也要依法而為--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁悶不？
案例14：樓頂漏水維修，中間層不攤錢，法院怎么判？
物業(yè)人如何引導(dǎo)相鄰糾紛處理、擺脫兩邊不討好的困境？
第三部分業(yè)主相鄰關(guān)系及處理要點
案例15：業(yè)主以鄰居違建影響采光物業(yè)部處理拒交費，法院怎么判？
第四部分 共有及物業(yè)相關(guān)事務(wù)處理
業(yè)主共有權(quán)共同共有還是按份共有？共有物業(yè)費用分攤?cè)绾翁幚恚?/div>
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案例16：夫妻離婚后共有房產(chǎn)人拒交物業(yè)費，你怎么辦？法院怎么判？
第五部分 物業(yè)服務(wù)合同
一、 物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任：
案例17：業(yè)主反訴物業(yè)履約有瑕疵屬實，法院怎么判交物業(yè)費？
二、 物業(yè)服務(wù)合同--合同義務(wù)：弄清自己須干啥？
三、 物業(yè)服務(wù)合同--內(nèi)容和形式
四、 物業(yè)人管住嘴--公開的有利于業(yè)主的承諾，為合同組成部分；
五、 物業(yè)服務(wù)合同--效力
1、屬于集體契約，效力及于所有成員；
2、任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力；
案例18：業(yè)主以未和物業(yè)簽合同為由拒交物業(yè)費，法院怎么判？
六、 物業(yè)服務(wù)合同--前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件
七、 物業(yè)服務(wù)合同--轉(zhuǎn)委托：如何合法轉(zhuǎn)委托及全部轉(zhuǎn)包的法律后果
案例19：物業(yè)合同轉(zhuǎn)包被法院判決無效
八、 物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)服務(wù)人義務(wù)
物業(yè)人弄清自己該干啥？該咋干？
《物權(quán)法》和《民法典》規(guī)定的變化分析
物業(yè)人如何把責(zé)任變成防火墻？
案例20：物業(yè)公司裝修管理不到位，非業(yè)主受害被判擔(dān)責(zé)；
物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)服務(wù)人義務(wù)：干了、還要善于證明你干了
一、 物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)人信息公開義務(wù)
二、 物業(yè)服務(wù)合同--業(yè)主付費義務(wù)
物業(yè)欠費心理：因為有問題，所以不繳物業(yè)費；因為不想繳物業(yè)費，所以有問題；
三、物業(yè)服務(wù)合同--業(yè)主告知、協(xié)助義務(wù)
四、物業(yè)服務(wù)合同續(xù)訂及交接；合同屆滿及終止分析；
案例21：物業(yè)公司被撤場，物業(yè)起訴，法院怎么判？
第六部分 業(yè)主委員會相關(guān)法律法規(guī)
一、業(yè)委會項目保盤風(fēng)險防控之道
1、業(yè)主委員會“三規(guī)”解讀
2、業(yè)委會法律定義及業(yè)主委員會項目運行的“四個核心點”解析
1）業(yè)委會
2）政府主管部門
3）廣大業(yè)主圈層
4)異見圈層：監(jiān)事會等
2、業(yè)主委員會形成發(fā)展全周期解讀
1)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期解析
2)業(yè)主委員會發(fā)展的全生命周期--發(fā)展各階段解析：關(guān)鍵節(jié)點應(yīng)對措施
3)業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險節(jié)點應(yīng)對措施--籌備組
4）業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險節(jié)點應(yīng)對措施--業(yè)委會選舉及業(yè)主大會召開
5）業(yè)主委員會關(guān)鍵風(fēng)險節(jié)點應(yīng)對措施--業(yè)委會換屆(罷免）
6）案例分享：業(yè)委會更換物業(yè)服務(wù)人失敗
3、業(yè)主委員會決定對所有業(yè)主的法律約束的兩個前提條件--程序合法或有兩規(guī)授權(quán)
案例22：討論：實踐中業(yè)委會是業(yè)主大會的操控者還是執(zhí)行者？
二、業(yè)委會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)公司的程序和要點
1、業(yè)主的“任意解除權(quán)”解析；
2、選聘程序的五個要點；
3、續(xù)聘程序的三個要點解析；
4、解聘程序的三個要點解析；
5、以上三個程序的四個通用要點；
案例23：長沙某小區(qū)業(yè)委會更換物業(yè)服務(wù)人為什么敗訴--論物業(yè)人鐵桿粉絲的撤銷權(quán)行使？
第七部分 物業(yè)侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略
一、 物業(yè)組織社區(qū)文化活動---自甘風(fēng)險及應(yīng)對措施
案例24：物業(yè)組織社區(qū)文化活動業(yè)主受傷起訴物業(yè)、法院怎么判？
二、 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---職務(wù)侵害應(yīng)對措施
三、 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---脫落墜落致害風(fēng)險及應(yīng)對措施
案例25：業(yè)主停車被落水管砸損起訴物業(yè)，法院怎么判？
四、 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---高空拋物風(fēng)險及應(yīng)對措施
案例26：業(yè)主被高空拋物砸傷起訴物業(yè)及樓上業(yè)主，法院怎么判？
五、 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---樹木維護風(fēng)險及措施
案例27：業(yè)主車輛被小區(qū)樹木砸損起訴物業(yè)，法院怎么判？
六、 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---公共施工風(fēng)險及措施
案例28：物業(yè)開槽致業(yè)主摔傷訴物業(yè)賠償，法院怎么判？
第八部分 物業(yè)費催收疑難雜癥處置實戰(zhàn)策略
一：催收物業(yè)費的依據(jù)
三大法規(guī)依據(jù)
四大合同依據(jù)
其他依據(jù)
二、物業(yè)欠費產(chǎn)生的12大原因深度刨析
1、欠費產(chǎn)生的兩大客觀現(xiàn)實環(huán)境--業(yè)主端
2、業(yè)主欠費的六大心理分析
3、欠費產(chǎn)生的12大類原因解析
4、物業(yè)費催收困局：各類原因欠費--催收難度大--起訴立案難--調(diào)解被打折--帶壞及時叫非業(yè)主?。?！
三、催費活動的組織及戰(zhàn)術(shù)要點
1、組織催費工作的四個意義和目的
2、催費活動的實施三大方式
3、組織催費工作的三大戰(zhàn)術(shù)思想：收的是費；催的是人；因人施策
4、催費是誰的事兒？全員思想；關(guān)鍵是誰的事兒？確立核心工作小組；
5、外聯(lián)先動、營造氣氛；
6、后勤保障、財法跟上
四、催費實踐中疑難雜癥的處置策略--易收的物業(yè)費不在這談！
1、一般催收過程及疑難雜癥產(chǎn)生的五部曲
2、業(yè)主端：現(xiàn)實中業(yè)主兩個被決定及兩大欠費心理邏輯
3、物業(yè)端：催業(yè)主繳費的“三動”
4、行業(yè)通行催費方法九陽神功應(yīng)用（對事不對人）
5、轉(zhuǎn)變催費思路和切入點 : 人（琢磨事兒、也得琢磨人）
6、催費前準(zhǔn)備工作---不打無準(zhǔn)備之仗及案例解析
7、連續(xù)進攻、以快克慢、以猛制拖
8、二八定律啟示、用好關(guān)鍵業(yè)主的帶動作用的十個方法
9、射人先射馬，借力打力的兩步走和7個方法；
10、善導(dǎo)演會唱戲、創(chuàng)造或巧用各類機會拿下關(guān)鍵人的四個場景
11、化敵為友促催費的六個方法（不一定咱幫忙、爭取其不壞咱的事兒）
12、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見9類身份欠費者的實戰(zhàn)方法
13、出動出擊、以攻代守的三個路數(shù)：
14、欲擒故縱博同情：會哭
15、借力、借勢引導(dǎo)或引入外部變量、打破均勢或僵局的四個途徑
16、迂回穿插、離間分化、瓦解擊破；
17、發(fā)出律師函前考量的四個重點；
18、起訴：須調(diào)整3個心理認識，克服3個心理顧慮，考量的11個關(guān)鍵點；
19、高價雇傭軍出戰(zhàn)---第三方專業(yè)公司作用的“兩利兩弊”
20、法拍房物業(yè)費催收的三個難點及策略解析；
21、空置房物業(yè)費催收的兩個難點及五個策略解析；
22、文化活動借助小業(yè)主幫催費
23、社區(qū)生活服務(wù)優(yōu)惠政策幫催費；
24、催收費的其他10個方法分享；
第九部分 住宅專項維修資金管理和使用
1、什么是住宅專項維修資金？
2、住宅專項維修資金屬誰所有由誰管理？
3、住宅專項維修資金使用后不足怎么辦
4、住宅專項維修資金用在哪？
5、誰是住宅專項維修資金使用申請人？
6、動用住宅專項維修資金誰來決策怎么決策？
7、住宅專項維修資金使用在哪申請?
8、申請住宅專項維修資金一般使用流程是什么
9、申請住宅專項維修資金應(yīng)急使用需符合哪些條件？
10、申請住宅專項維修資金應(yīng)急使用是否需相關(guān)業(yè)主表決
11、申請使用住宅專項維修資金需要提交什么材料？
12、使用住宅專項維修資金需要向業(yè)主公示的材料？
13、申請人如何公示維修資金使用申請材料？
14、相關(guān)業(yè)主如何參與監(jiān)督？
15、申請人怎么制定維修方案？
16、業(yè)主怎么參與表決？
17、申請人怎樣選擇施工單位？
18、分攤維修費用原則是什么？
19、哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？
案例30：討論：入駐十?dāng)?shù)年的小區(qū)，業(yè)主以消防系統(tǒng)癱瘓缺乏安全感為由拒交物業(yè)費，物業(yè)公司計劃啟動專項維修資金更新消防系統(tǒng)，業(yè)主們絕大部分拒絕表決簽字。作為項目物業(yè)經(jīng)理，你怎么辦？？？
第十部分 戰(zhàn)例解析--物業(yè)項目保盤案例分享
一、討論：關(guān)于物業(yè)保盤，你認同下面哪個說法？
1、物業(yè)保盤是一項專業(yè)性很強的技術(shù)活兒！
2、物業(yè)保盤是一場綜合性高烈度的利益博弈活動；
二、保盤三大思路討論
1、討論：找律師和業(yè)委會更換物業(yè)的官司打贏了，臨時保住盤了，就勝利者嗎？
2、保住盤只是起點？長期考量融合各方勢力謀發(fā)展--與業(yè)主大會合作還是對抗？
3、三大法寶和三大作風(fēng)在物業(yè)行業(yè)的運用；
三、具體物業(yè)項目保盤案例分享--15個實戰(zhàn)戰(zhàn)法解析
1、圍點打援；
2、主動擔(dān)當(dāng)、墊資續(xù)命；
3、主動出擊、以攻代守；
4、分而治之。對抗制衡；
5、黨建引領(lǐng)、群眾路線、還政于民、滅其希望；
6、趁（縱）火打劫；
7、李代桃僵斷其后路；
8、分化扶持，形成制衡對抗；
9、釜底抽薪；
10、圍魏救趙；
11、苦肉計；
12、迂回包抄；
13、徹底固盤--降維打擊--業(yè)主股份制；
14、引發(fā)內(nèi)戰(zhàn)、轉(zhuǎn)移對方力量；
15、靜抓戰(zhàn)機、絕地反擊--業(yè)主撤銷權(quán)之訴；
16、無視改善、四處樹敵--鄭州阿卡迪亞小區(qū)綠城物業(yè)保盤失敗分析
17、恒大物業(yè)武漢小區(qū)丟盤分析：多因交織的結(jié)果
18碧桂園服務(wù)南通佳期花苑小區(qū)丟盤--過程關(guān)鍵點分析
第十一部分 課程匯總及學(xué)員疑難問題現(xiàn)場研討、解析；
轉(zhuǎn)載：http://m.oysg8.com/gkk_detail/326154.html
已開課時間Have start time
- 程延召
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法律法規(guī)內(nèi)訓(xùn)
- 以案釋法-《民法典》在物業(yè) 程延召
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- 新《公司法》、《民法典合同 林謙
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