萬大爺撬盤拿盤策略與方法深度解析
2026-06-17 11:18:30
講師：程延召 瀏覽次數(shù)：11
課程描述INTRODUCTION
· 高層管理者· 中層領(lǐng)導(dǎo)· 項目經(jīng)理· 其他人員
培訓(xùn)講師：程延召
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：0.5天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
適用對象：物業(yè)公司總、城市總、項目經(jīng)理、市場負(fù)責(zé)人、風(fēng)控崗、品質(zhì)負(fù)責(zé)人
培訓(xùn)時長：2小時
培訓(xùn)目的：看透行業(yè)競爭邏輯，識別對手常用打法，掌握保盤應(yīng)對策略，守住在管項目
一、開篇定調(diào)--行業(yè)競爭格局下的萬大爺
（一）行業(yè)現(xiàn)狀
1、萬大爺全國擴張邏輯：以撬求增
2、物業(yè)行業(yè)市場化競爭加劇，河南重點布局區(qū)域
3、鄭州、洛陽、南陽、許昌、新鄉(xiāng)等地優(yōu)質(zhì)項目競爭日趨激烈
（二）核心認(rèn)知
1、萬大爺服務(wù)為表，市場拓展為實，以規(guī)模擴張為核心目標(biāo)
2、對外呈現(xiàn)：品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、合規(guī)化
3、實際運用：多維度、組合式、高強度市場競爭手段
（三）本次培訓(xùn)三大收獲
1、看懂競爭打法
2、抓住應(yīng)對關(guān)鍵
3、保盤動作
既怕明*對抗，更怕暗地滲透；既怕正面競爭，更怕信息斷層
二、 萬大爺撬盤拿盤對行業(yè)的影響分析
（一）對同梯隊國央企物業(yè)的影響與沖擊--暗滲
1、體制六重鎖，手腳全綁死：被體制屬性、政治責(zé)任、品牌紅線、合規(guī)風(fēng)控、審計監(jiān)督、流程審批牢牢捆住，忌越界、難變通、無法靈活操作。
2、對手已進攻，自己還在開會走流程：決策鏈長、審批繁瑣、響應(yīng)遲緩、落地求穩(wěn)，*防守窗口期白白錯失。
3、守規(guī)成死穴，動作全被動：重合規(guī)、重程序、重形象、重穩(wěn)定，不敢私下溝通、不敢維護關(guān)鍵人、不敢輿論引導(dǎo)，全程透明挨打。
4、萬大爺無束縛，不對稱碾壓：無體制包袱、無紅線顧忌、無審批拖延，搶盤導(dǎo)向、出手快、手段活、暗線密布，優(yōu)勢一邊倒。
5、不打明戰(zhàn)打暗戰(zhàn)，專鉆體制漏洞：避正面、攻軟肋、鉆流程，長期布局關(guān)鍵人、操控業(yè)委會、引導(dǎo)輿論，悄悄掏空項目根基。
6、越講合規(guī)越丟盤，天生劣勢難逆轉(zhuǎn)：精準(zhǔn)拿捏“不敢做、不能做、不便做”，隱蔽造矛盾、放大不滿、推動選聘，讓其有苦難言、有局難反，合規(guī)反成致命短板。
扎心總結(jié)：規(guī)矩捆死自己，套路養(yǎng)肥對手！
（二）對本土中小物業(yè)企業(yè)的影響與沖擊--強吞
1、天生七寸，命門全露：規(guī)模小、底子薄、抗風(fēng)險弱；反應(yīng)慢、流程亂、市場脫節(jié)；無防范、無風(fēng)控、無核心人才，渾身都是漏洞。
2、守盤裸奔，臨危等死：平日不舍投入、不做防守，視保盤為多余開銷，真到被撬盤、業(yè)主換物業(yè)、投票啟動，已是ICU回天乏術(shù)。
3、一盤散沙，被動防御：無操盤手、無攻堅骨干、無保盤牛人，隊伍毫無戰(zhàn)斗力，面對萬大爺組合拳，完全沒有還手之力。
4、服務(wù)拉胯，把柄遍地：環(huán)境、秩序、設(shè)施等基礎(chǔ)服務(wù)水平薄弱，投訴纏身，口碑崩壞，業(yè)主積怨，收費率低，極易攻倒。
5、三無等死，任人宰割：沒錢、沒資源、沒策略，扛不住低價帶資，搞不定業(yè)主公關(guān)，只能被動挨打。
6、不是競爭，是明搶：萬大爺抓短板、控輿論、閃電跑票，等你反應(yīng)過來，項目早已易主，連翻盤余地都沒有。
大物業(yè)靠規(guī)模；對手玩套路；小物業(yè)靠天吃飯、聽天由命！
三、萬大爺撬盤拿盤--整體底層邏輯與核心操作手法
（一）全流程操盤路徑
1、前期精準(zhǔn)調(diào)研 → 氛圍情緒引導(dǎo) → 關(guān)鍵人物滲透溝通 → 啟動選聘流程 → 投標(biāo)方案競標(biāo) → 投票組織操控 → 進場快速接管
2、整套流程環(huán)環(huán)相扣、步步鎖死、不留退路，不打無準(zhǔn)備之仗，不做無把握之事，一旦啟動，目標(biāo)只有一個：不惜一切代價把盤撬過來、拿下來、穩(wěn)得住。
一步慢、步步慢，立足平時主動出擊才叫防，等你反應(yīng)過來，早已無力回天！
（二） 核心操作打法
1、規(guī)模至上的資本邏輯：上市市值與業(yè)績瘋狂驅(qū)動，以撬代增、以量換價，不計短期利潤、只算規(guī)模賬本，靠搶地盤堆估值、換資本，純純資本擴張戰(zhàn)役。
2、結(jié)果*的狼性邏輯：不講情懷、不講責(zé)任、不講情面，一切以拿盤、擴張、完成為核心，殺伐果斷，毫無顧慮，出擊迅猛。
3、暗線滲透的隱蔽作戰(zhàn)邏輯：大都不正面硬剛，全程隱蔽接敵、潛伏滲透，以業(yè)主臥底、顧問控局、公益身份迂回進場，暗度陳倉、悄無聲息，不等對方反應(yīng)，直接生米干成熟飯，一擊制勝。
4、人性收割的精準(zhǔn)破局邏輯：緊抓業(yè)主貪低價盼改善、員工怨待遇、業(yè)委會求收益，精準(zhǔn)投喂逐個拿下。慣拿大領(lǐng)導(dǎo)控局，以最小成本撬動*控制權(quán)，把人性弱點利用到極致。
5、規(guī)則武器化的流氓合規(guī)邏輯：將法規(guī)、流程、招標(biāo)、表決變成攻堅武器，表面全合規(guī)、內(nèi)里全定制，讓你挑不出錯、辯不贏理、反不了局，合法合規(guī)踢出局，有冤無處申。
6、速戰(zhàn)速決+資金開路，降維打擊：萬大爺已閃電突擊，國央企還在走流程。速戰(zhàn)速決，完成滲透、跑票、鎖局；以低價競標(biāo)、帶資+墊資強勢突破防線，小物業(yè)防守崩潰反擊乏力，被包抄圍殲。
7、輿論洗腦的心智操控邏輯：小事無限放大、問題刻意激化、不滿持續(xù)發(fā)酵，先擾亂軍心、搞亂業(yè)主心態(tài)，再搞定投票表決，靠信息差與情緒操控，讓業(yè)主主動“請”其進場。
8、閉環(huán)通吃的長期收割邏輯：進場先立口碑改形象，再控公共收益、維修資金，最后鎖死陣地、鎖定長期合同，拿一盤、吃一盤、穩(wěn)一盤，全程通吃到底，形成永續(xù)現(xiàn)金流。
扎心總結(jié)：調(diào)研做得細(xì)，撬盤不費力；關(guān)鍵人搞定，事情定八成！
四、深度拆解--萬大爺十二大競爭打法
（一）核心崗位滲透獲取信息
1、滲透目標(biāo)項目項目經(jīng)理、主管及保安、保潔、維修、客服等崗位，獲取運營數(shù)據(jù)與內(nèi)部情報。
2、建立隱蔽信息渠道，掌握收繳率、設(shè)施臺賬、業(yè)主投訴、業(yè)委會背景等關(guān)鍵信息。
3、收集物業(yè)費價格、收繳率、設(shè)施設(shè)備狀況、公共收益、反對派業(yè)主等信息。
4、利用人員不滿、待遇、發(fā)展等問題，以“關(guān)心員工的熱心人”布局，私下?lián)Q取內(nèi)部信息。
5、建立項目檔案，掌握業(yè)主情緒與物業(yè)動態(tài)。為后續(xù)滲透、撬盤提供精準(zhǔn)支撐。
案例：蘇州香茂花園、常州百興瀾庭、蘇州鄭州多個前期拓展項目，通過核心人員+一線員工完成深度摸底。
最危險的漏洞，永遠(yuǎn)來自內(nèi)部
（二）業(yè)主身份社群滲透
1、獲取身份：通過購房或租房，取得真實業(yè)主身份。
2、潛伏入群：以業(yè)主名義進入社群，隱藏企業(yè)身份。
3、收集痛點：引導(dǎo)話題聚焦服務(wù)短板，收集業(yè)主不滿。
4、建立信任：成為意見活躍者，建立信任，帶動輿論。
5、伺機而動：長期鋪墊，不急于求成，等待時機推動換物業(yè)。
實戰(zhàn)案例：鄭州濱河春曉項目
工作人員以真實業(yè)主身份入群交流，持續(xù)引導(dǎo)業(yè)主關(guān)注服務(wù)改善空間，為后續(xù)的物業(yè)更換動作奠定了堅實的民意基礎(chǔ)。
混進業(yè)主堆，悄悄帶節(jié)奏
（三）業(yè)委會免費顧問介入
1、以物業(yè)服務(wù)咨詢顧問、行業(yè)專家名義，無償提供流程指導(dǎo)與方案文本
2、深度協(xié)助業(yè)委會完成選聘方案、會議議題、招標(biāo)文件起草
3、幫助梳理流程、解讀政策、規(guī)避風(fēng)險，獲取業(yè)委會高度信任
4、在“免費幫助”外衣下，悄悄植入有利于自身中標(biāo)的規(guī)則與條件
5、程把控選聘方向，讓業(yè)委會跟著設(shè)計好的思路走
案例：無錫璞悅雅苑項目，以專業(yè)顧問全程支持業(yè)委會，主導(dǎo)前期選聘決策方向，成功實現(xiàn)對項目的控制。
免費的顧問，最貴的套路
（四）招標(biāo)規(guī)則量身定制
1、提前對接業(yè)委會與招標(biāo)代理，深度參與評分標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。
2、將自身規(guī)模、品牌、資金、智慧系統(tǒng)、帶資能力設(shè)為高分項。
3、設(shè)置本土中小物業(yè)無法達到的門檻，直接排除對手。
4、從資質(zhì)、業(yè)績、人員、方案、資金全方位量身定制評分體系。
5、讓招標(biāo)從一開始就為自己量身定做。
案例：鄭州北龍湖·豫農(nóng)金領(lǐng)九如意項目，在招標(biāo)階段量身定制評分規(guī)則，大幅提高同業(yè)競標(biāo)門檻。
“規(guī)則定得好，對手干得倒”
（五）公益便民名義進場
1、偽裝入場：以志愿者、便民服務(wù)、公益活動名義進入小區(qū)，規(guī)避商業(yè)目的。
2、服務(wù)滲透：開展免費便民活動，近距離接觸業(yè)主，只做服務(wù)不談物業(yè)，降低警惕。
3、信息收割：收集業(yè)主信息、家庭結(jié)構(gòu)、訴求痛點及服務(wù)滿意度。
4、鋪墊動作：為后續(xù)動員、跑票、引導(dǎo)輿論、推進選聘打下基礎(chǔ)。
案例：北京國風(fēng)美唐項目，通過便民服務(wù)進場溝通，為后續(xù)選聘投票做好前期鋪墊。
打著服務(wù)旗號，干著拓展之事。利用業(yè)主對公益服務(wù)的好感，隱蔽地完成信息收集與關(guān)系建立。
（六）以業(yè)主等身份上門動員引導(dǎo)
1、偽裝身份上門摸底：假扮購房者、志愿者、熱心鄰居，隱蔽真實目的，摸清業(yè)主對物業(yè)的態(tài)度、不滿點與投票傾向。
2、精準(zhǔn)引導(dǎo)重點攻堅：放大業(yè)主不滿，灌輸換物業(yè)理念，專攻老人、雙職工、意見領(lǐng)袖等關(guān)鍵人群。
現(xiàn)場指導(dǎo)協(xié)助鎖票：手把手操作線上投票，確保意向業(yè)主直接投出支持票。
案例：北京、蘇州多個選聘項目，工作人員以非企業(yè)身份上門，重點動員老年業(yè)主與雙職工家庭。
借上門慰問，實際為跑票
七）降價+帶資組合碾壓
1、雙重誘餌獲客：以“物業(yè)費降價+帶資改造”組合，直擊業(yè)主價格敏感點，用低價+改造承諾形成雙重誘惑。
2、降維打擊對手：靠資金規(guī)模優(yōu)勢，迫使中小物業(yè)無力跟進，實現(xiàn)市場擠壓。
3、長期盈利閉環(huán)：短期讓利搶盤，長期靠規(guī)模、成本控制與增值業(yè)務(wù)回本盈利。
案例：鄭州濱河春曉、南京華僑城天鵝堡，以低價報價+大額改造資金承諾快速打動業(yè)主。
用錢砸開大門，用低價拿下項目
（八）財務(wù)公開輿論引導(dǎo)
1、精準(zhǔn)發(fā)難：以財務(wù)透明為突破口，聚焦公共收益、賬目、維修資金，引導(dǎo)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)賬目不清、管理失范。
2、造勢洗腦：放大矛盾制造焦慮，密集傳播“換物業(yè)才會透明”的認(rèn)知，形成輿論壓力。
3、倒逼破局：迫使物業(yè)被動解釋，使其陷入越解釋越被動的信任崩塌困境。案例：蘇州海胥瀾庭項目，持續(xù)推動賬目公開，提升業(yè)主更換物業(yè)意愿。
拿著透明當(dāng)武器，專打管理薄弱處
（九）區(qū)域統(tǒng)籌低成本競爭
1、區(qū)域規(guī)模降本：依托多項目聯(lián)動，實現(xiàn)人員共享、集中采購、智能減員與一體化管控，用規(guī)模效應(yīng)將運營成本壓至*。
2、低價壁壘鎖盤：以極致成本支撐低價報價，形成“同價下對手虧損、我方仍盈利”的長期價格壁壘，搶占市場陣地。
案例：武漢中關(guān)村動漫城項目，通過區(qū)域共享+智能替代形成低成本壁壘。
規(guī)模壓成本，低價搶陣地
（十）上市品牌信任背書
1、核心宣傳：以上市公司、大型品牌、穩(wěn)健運營為核心賣點
2、業(yè)主預(yù)期：強化安全感、信任度及資產(chǎn)的保值增值預(yù)期
3、策略重心：弱化價格競爭，強化品牌、安全、長期與規(guī)范
4、競品對比：突出中小物業(yè)“不穩(wěn)定、不規(guī)范、無保障”的劣勢
5、心智占領(lǐng)：利用上市品牌的心理優(yōu)勢，建立深度信任壁壘
實戰(zhàn)案例：全國多個中高端項目實踐表明，通過突出上市背景與長期服務(wù)能力，能有效弱化價格爭議，提升客戶滿意度。
品牌做外衣，信任做武器。在競爭激烈的市場中，信任是比價格更持久的護城河。
（十一）進場視覺快速改造
1、中標(biāo)后優(yōu)先完成門頭、大堂、標(biāo)識、門禁、宣傳欄等可視化改造
2、集中人力、物力短期內(nèi)快速呈現(xiàn)變化，讓業(yè)主直觀感受到“換物業(yè)立刻變樣”
3、快速占領(lǐng)心理認(rèn)同，鞏固管理權(quán)
4、形象先行，服務(wù)跟上，固化勝果
案例：鄭州、蘇州多個中標(biāo)項目，進場短期內(nèi)集中完成公共區(qū)域形象升級。
面子做得快，人心收得快
（十二）管理層臥底入職滲透
1、安排得力員工，應(yīng)聘進入目標(biāo)項目物業(yè)公司擔(dān)任管理層。
2、入職后全面摸清項目實情、人員結(jié)構(gòu)、內(nèi)部矛盾、業(yè)主訴求。
3、暗中熟絡(luò)業(yè)委會、社區(qū)、業(yè)主骨干等各方關(guān)系。
4、隱藏身份，靜待選聘、換屆、招投標(biāo)時機，擇機里應(yīng)外合，精準(zhǔn)完成撬盤拿盤。
案例：鄭州、長三角多地中高端小區(qū)均有同類真實操作。
“物業(yè)也玩兒無間道 ”
五、萬大爺拓盤帶資+降費--如何實現(xiàn)運營盈利
（一）前期拓盤：用帶資+降費鎖定項目入場權(quán)
1、帶資投入四大核心招數(shù)
（1）集團撥付專項資金，帶資進場，重點投入高感知、低成本改造，避開隱蔽工程。
（2）優(yōu)先與關(guān)聯(lián)供應(yīng)商集采壓低成本，宣稱足額投入，實際遠(yuǎn)低于賬面，虛增成本。
（3）拒絕資金進入業(yè)委會共管賬戶，自主管控、驗收、公示，避開監(jiān)管、方便做賬、截留資金。
（4）資金使用不透明，業(yè)主與業(yè)委會無法核實真實造價與支出。
2、物業(yè)費降價兩大核心邏輯
（1）以降費獲取業(yè)主支持，快速搶占項目經(jīng)營權(quán)。
（2）降價僅為拓盤手段，并非讓利，后續(xù)靠降本、增收彌補。
（二）三大核心降本手段：重構(gòu)成本體系筑牢運營底線
1、人力極致精簡（最核心降本方式）
（1）依托AI智能平臺，以智能監(jiān)控替代人工巡邏，大幅精簡安保崗位。
（2）推行集中管控，壓縮管理層級，降低運營成本。
2、關(guān)聯(lián)公司外包降本控險
（1）將保安、保潔等人力業(yè)務(wù)外包給生態(tài)內(nèi)企業(yè)，降低人力成本，轉(zhuǎn)移勞資風(fēng)險。
（2）對外部合作方壓價、延長賬期，擠壓上游利潤。
（3）本應(yīng)提供高品質(zhì)服務(wù)，實際只做表面儀式感服務(wù)；面子工程做足，里子成本壓死，能省盡省。
3、能耗與規(guī)模降本增效
（1）通過智能管理降低能耗，減少浪費。
（2）集團統(tǒng)一集采、人員跨項目共享，攤薄運營成本。
（三）三大收入對沖：多元增收填補降價缺口
1、提升物業(yè)費收繳率
依托品牌與服務(wù)透明化，大幅提高收繳率，有效抵消降價損失，小區(qū)收支快速平衡。
2、挖掘公共收益
（1）盤活廣告、停車、充電樁等公共資源，按合同分成。
（2）公共收益可觀，短期內(nèi)即可回本前期帶資投入。
3、拓展增值服務(wù)
推出社區(qū)團購、家電維修、養(yǎng)老家政等服務(wù)，毛利率高，遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)費，成為盈利核心補充。
（四）三大長期盈利邏輯：規(guī)模與長期綁定持續(xù)收益
1、鎖定長期合同
簽訂長期合同，約定調(diào)價條款，運營穩(wěn)定后溫和漲價，修復(fù)盈利空間。
真實成功案例： 南京金隅紫京府，合同到期后物業(yè)費上調(diào)，成功漲價續(xù)簽，驗證先降后漲模式可行。
2、依托規(guī)模效應(yīng)平虧盈利
以大盤盈利補貼小盤及偏遠(yuǎn)項目，靠規(guī)模攤薄成本，實現(xiàn)集團整體盈利。
3、資本市場價值變現(xiàn)
擴大外拓規(guī)模提升估值，降低融資成本，反哺前端拓盤。
（五）模式三大核心風(fēng)險與真相
1、服務(wù)存在降配風(fēng)險
低價+減人+外包，易導(dǎo)致基礎(chǔ)服務(wù)下滑，多地已出現(xiàn)業(yè)主投訴。
2、用工隱患
關(guān)聯(lián)外包易出現(xiàn)社保不全、薪資偏低、人員流動大等問題，雖無直接用工責(zé)任，但易引發(fā)業(yè)主不滿。
3、行業(yè)內(nèi)卷加劇
中小物業(yè)無資本與供應(yīng)鏈支撐，無法復(fù)制該模式，被迫退出市場，行業(yè)競爭惡化。
（六）對物業(yè)同行的兩大沖擊
1、擊穿行業(yè)價格體系，引發(fā)惡性競爭。中小物企與大型物企均被卷入“帶資+降費”內(nèi)卷，跟風(fēng)即虧、不跟丟盤。
2、重塑業(yè)主選聘標(biāo)準(zhǔn)，抬高行業(yè)生存門檻。以“降費+不動維修資金+自帶資金改造”直擊業(yè)主痛點，傳統(tǒng)物業(yè)迅速失勢，全行業(yè)被迫跟風(fēng)。
（七）酬金制下萬大爺?shù)挠茁凡鸾?/div>
轉(zhuǎn)載：http://m.oysg8.com/gkk_detail/326140.html
酬金制本是業(yè)主管錢、物業(yè)拿固定酬金的陽光模式，萬大爺卻玩成收割套路：
1、霸占賬戶控資金
拒不移交共管賬戶，私劃物業(yè)費至關(guān)聯(lián)公司，掌控業(yè)主資金流。
2、關(guān)聯(lián)交易吃差價
將核心服務(wù)發(fā)包給關(guān)聯(lián)企業(yè)，虛高報價、虛列成本，套取業(yè)主資金。
3、先斬后奏亂報銷
無視先審批后支出，無票亂花、擅自墊資，撤場捏造賬單向業(yè)主索賠。
4、虛高成本兩頭吃
縮減人員、弱化維保降成本，再通過關(guān)聯(lián)公司虛高合同走賬；一邊多拿酬金，一邊資金回流賺回扣，業(yè)主無任何結(jié)余。
5、撤場翻臉搞要挾
無利可圖便撤場，以不交接、起訴索賠要挾業(yè)主，為違規(guī)操作強行買單。
六、保盤反制--針對萬大爺搶盤撬盤實戰(zhàn)應(yīng)對策略和方法
人性與利益的生死博弈之戰(zhàn)
（一）日常保盤前置，專人專崗+領(lǐng)導(dǎo)小組卡死風(fēng)險
1、成立保盤穩(wěn)盤專項領(lǐng)導(dǎo)小組，一把手親任組長，簡化決策流程。
2、區(qū)域總、項目經(jīng)理為第一保盤責(zé)任人，失責(zé)必究。
3、設(shè)立專職風(fēng)險崗，全程盯防撬盤、業(yè)委會、選聘、輿情。
4、保盤功夫下在平時，不臨時救火。
案例：碧桂園建立專職保盤風(fēng)控體系，從上到下鎖死丟盤風(fēng)險。
（二）培育鐵桿業(yè)主，構(gòu)建正規(guī)軍+民兵聯(lián)合保盤模式
1、篩選敢發(fā)聲、能取證、可出庭的忠誠骨干業(yè)主。
2、以骨干串聯(lián)可靠業(yè)主，形成保盤外圍力量。
3、物業(yè)為正規(guī)軍，忠誠業(yè)主為民兵隊伍。
4、對手一動，民兵先控場、辟謠、穩(wěn)人心。
5、關(guān)鍵時刻頂?shù)蒙?、沖在前、敢主張，善舉證。
（三）核心崗嚴(yán)選嚴(yán)管，從根防策反
1、項目經(jīng)理、工程、客服、安保只選可靠之人。
2、常溝通、多交心，掌握思想動態(tài)。
3、待遇、歸屬一步到位，對手挖不走、策不動。
案例：甘肅慶陽某物業(yè)項目經(jīng)理被對手策反，收費權(quán)被奪，項目直接崩盤。
（四）深綁意見領(lǐng)袖，攥死話語權(quán)
1、長期綁定小區(qū)*、老黨員、實力派業(yè)主。
2、用人情、利益、面子鎖死關(guān)系，控輿論、平事端。
（五）底數(shù)清、短板早改，不留把柄
1、緊盯滿意度、收繳率、投訴率，數(shù)據(jù)清晰。
2、主動自查自糾，提前補短板，讓對手無隙可乘。
案例：南寧萊茵湖畔物業(yè)因底數(shù)不清、程序瑕疵被判撤場，補齊證據(jù)、整改短板后二審反殺保盤。
（六）借攻擊快速整改，太極卸力反殺
1、對手造輿論，不硬剛，先接納、立即改。
2、整改全公示，變攻擊為贏信任的機會。
3、以行動占道義高地，讓對手攻擊失效。
（七）財務(wù)全公開，以陽光破質(zhì)疑
1、主動公示收支、維修資金、公共收益，月月可查。
2、透明立信，公開破局。
3、與其你發(fā)錢，不如我發(fā)錢--公共收益分紅、實物讓利，穩(wěn)人心。
案例：武漢嘉信物業(yè)“陽光碼四亮”：亮價格、亮合同、亮計劃、亮服務(wù)。
（八）做精基礎(chǔ)+貼心服務(wù)，用情感鎖業(yè)主
1、做實做優(yōu)保潔、安保、維修、綠化等基礎(chǔ)服務(wù)。
2、延伸善老、助潔、代辦、慰問、便民等暖心服務(wù)。
3、用細(xì)節(jié)打動業(yè)主，形成不可替代粘性。
（九）組建業(yè)主社團，用圈層牢牢固盤
1、搭建運動、書畫、文娛、康養(yǎng)等全齡社群。
2、抓住社團帶頭人，以活動聚人、以圈層鎖人。
案例：河北華中物業(yè)打造近百個業(yè)主社群，業(yè)主粘性極強。
（十）深化與政府部門工作關(guān)系
1、緊密對接街道、社區(qū)、房管、公安、派出所，常態(tài)協(xié)同。
2、及時掌握涉我第一手信息，提前預(yù)警。
3、風(fēng)險第一時間上報，關(guān)鍵節(jié)點爭取指導(dǎo)支持。
（十一）負(fù)面輿情專人專崗
1、專職輿情崗24小時盯守業(yè)主群、投訴平臺、網(wǎng)絡(luò)動態(tài)。
2、早發(fā)現(xiàn)、早引導(dǎo)、早閉環(huán)，露頭就打、絕不發(fā)酵。
3、不給對手借輿論撬盤機會。
（十二）主動深化與業(yè)委會合作，源頭鎖盤
1、不被對手操控，主動合規(guī)推動業(yè)委會成立。
2、與業(yè)委會核心緊密溝通，結(jié)成合作同盟。
3、選聘、招標(biāo)、評分規(guī)則同步立場，廢掉對手定制條件。
（十三）內(nèi)部嚴(yán)防滲透，泄密策反零容忍
1、核心崗位嚴(yán)管，業(yè)主信息、項目數(shù)據(jù)分級管控。
2、異常接觸、外聯(lián)、跳槽立即徹查。
3、主動出擊，實施反滲透；
（十四）深度摸底新人，提前識別對手眼線
1、摸清新業(yè)主、租戶真實來路背景。
2、嚴(yán)格實名核驗、房號綁定、動態(tài)跟蹤。
3、頻繁拉群、挑事者重點盯防，鎖定身份、精準(zhǔn)拆局。
（十五）骨干業(yè)主對等反制，精準(zhǔn)破局
1、對手另建群煽動，忠誠業(yè)主入群，拆穿套路、收攏人心。
2、對手抹黑時，鐵桿業(yè)主收集其問題、短板、投訴，直接質(zhì)問。
3、業(yè)主對業(yè)主、民間對民間，對等反制、拆穿包裝、形成制衡。
（十六）投票全程留痕，守住最后防線
1、選聘、投票全程錄音錄像，社區(qū)現(xiàn)場監(jiān)督見證。
2、對手違規(guī)拉票、誘導(dǎo)投票，立即固定證據(jù)上報，作廢違規(guī)票。
（十七）不打低價內(nèi)卷，以服務(wù)價值對抗碾壓
1、不盲目降價，公示服務(wù)成本與價值，透明化。
2、以本地響應(yīng)快、關(guān)系熟、服務(wù)穩(wěn)，對沖低價帶資。
3、拆解對手低價與承諾的矛盾，讓業(yè)主看清真相。
案例：銀城物業(yè)帶資50萬、降價31.4%進駐杭州贊成美樹，因成本倒掛嚴(yán)重虧損，最終撤場。
（十八）建立廣泛外部合作，借勢借力保盤
1、主動與第三方機構(gòu)、培訓(xùn)機構(gòu)、保盤專業(yè)機構(gòu)、物業(yè)協(xié)會、物業(yè)科、街道建立聯(lián)系。
2、借專業(yè)力量，獲取一手信息與對手動態(tài)。
3、學(xué)先進經(jīng)驗，提升保盤意識與實戰(zhàn)能力。
（十九）以拓盤對沖丟盤，以增量保存量
1、打造服務(wù)特色與競爭力，主動外拓新項目。
2、用增量彌補風(fēng)險，提升抗打擊能力。
精簡（六）和（七），核心意思、犀利用詞、結(jié)構(gòu)完全不動，其余內(nèi)容一律不變，給你最終版：
七、課程總結(jié)
（一）看透套路，守住自家基本盤
（二）提前布局、做實品質(zhì)、公開透明、穩(wěn)控關(guān)鍵
（三）現(xiàn)場問題討論
（四）還有更刺激性的保盤21計（實戰(zhàn)案例），后期分解！
轉(zhuǎn)載：http://m.oysg8.com/gkk_detail/326140.html
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- 程延召
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