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商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)與定位培訓(xùn)

課程大綱：
一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容
（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)目的
1.了解城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與人口特征
2.了解當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)力水平與消費(fèi)特征
3.了解商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展階段與供求關(guān)系
4.了解商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)
5.了解商用物業(yè)的租售價(jià)格
（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容
1.商圈調(diào)查內(nèi)容
2.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容
3.競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容
（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)方法與結(jié)果
1.市調(diào)方法
2.市調(diào)結(jié)果
（1）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到城市商業(yè)發(fā)展階段
（2）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)空間
（3）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到本項(xiàng)目的商鋪售價(jià)與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法
導(dǎo)言：
商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。
上海正大廣場(chǎng)定位案例——商業(yè)項(xiàng)目定位錯(cuò)誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈
城市綜合體與購(gòu)物中心的內(nèi)容
1、城市綜合體是什么？
2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關(guān)系
3、購(gòu)物中心的功能
4、購(gòu)物中心的分類（八種）、購(gòu)物中心的八大業(yè)態(tài)組合
5、購(gòu)物中心、百貨、超市的平面動(dòng)線結(jié)構(gòu)的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容
商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量（定性決定功能）
第二：產(chǎn)品組合定位
第三：建筑設(shè)計(jì)定位
第四：經(jīng)營(yíng)主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）
第五：經(jīng)營(yíng)功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目類別、消費(fèi)客群等）
第六：消費(fèi)客群定位（定位依據(jù)：消費(fèi)者是誰(shuí)？是決定定位的重要依據(jù)之一）
第七：經(jīng)營(yíng)檔次定位（定位依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）
第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級(jí)、平面結(jié)構(gòu)、主動(dòng)線、主次入口）
第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）
第十：產(chǎn)品售價(jià)與租金定位（定位依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r(jià)、投資客群、消費(fèi)力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù)
第一：城市等級(jí)
第二：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
第三：城市人口規(guī)模
第四：城市商業(yè)消費(fèi)水平
第五：城市商業(yè)格局與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)
第六：項(xiàng)目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方法
1.直接推導(dǎo)法
2.風(fēng)險(xiǎn)分析法
3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的典型案例解析
（一）都市型購(gòu)物中心案例解析
1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例
（二）區(qū)域型購(gòu)物中心案例解析
1.杭州西溪濕地印象城案例
（三）社區(qū)型購(gòu)物中心案例解析
1.上海西郊百聯(lián)
（四）鄰里中心案例案例解析
1.蘇州新城鄰里中心案例
2.蘇州方洲鄰里中心案例

商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)與定位培訓(xùn)