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物業(yè)和業(yè)委會(huì)溝通技術(shù)

課程背景：
      目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 委員會(huì)之間存在著毛肚和分歧，正確處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，營造良好的社區(qū)環(huán)境和實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。只有妥善處理好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系，物業(yè)管理工作才能有效開展，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益就能得到保障。

課程目標(biāo)：
1、理順物業(yè)管理與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系；
2、明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系；
3、破解物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)間的矛盾及解決辦法；
4、掌握溝通方法與技巧.在物業(yè)管理公司與業(yè)主之間搭起和諧溝通的橋梁,為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供保障；
5、針對沖突產(chǎn)生的原因,必須采取相應(yīng)措施來緩解二者間的沖突,改善社區(qū)治理現(xiàn)狀,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

課程大綱：
第一部分  業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
一、業(yè)主與物業(yè)使用人
1、業(yè)主與使用人的概念
2、業(yè)主的三個(gè)層次
3、業(yè)主要具備的三種意識
二、業(yè)主大會(huì)
1、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)
2、業(yè)主大會(huì)會(huì)議
3、業(yè)主大會(huì)的召開
三、業(yè)主委員會(huì)
1、業(yè)主大會(huì)的基本概念
2、業(yè)主委員會(huì)的組成
3、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
4、業(yè)主委員會(huì)自身建設(shè)
四、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
1、管理規(guī)約
2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

第二部分   物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系
一、契約關(guān)系：各享其權(quán)，各盡其責(zé)
1、法律上的平等關(guān)系
2、經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系 
3、工作上的合作關(guān)系
二、魚水關(guān)系：共存共榮，互惠互利
三、建立多種有效機(jī)制，是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的關(guān)鍵
1、建立約束機(jī)制
2、建立信用機(jī)制（合作伙伴）
3. 建立溝通機(jī)制
4. 建立合作機(jī)制
5. 建立協(xié)調(diào)機(jī)制：

第三部分 業(yè)主委員會(huì)日常規(guī)范運(yùn)作工作內(nèi)容
一、召集和主持業(yè)主大會(huì)
二、審議決定維修基金和共用設(shè)施專用基金的使用
三、采取公開招投標(biāo)的方式聘請物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行 物業(yè)管理，并與 其訂立、變更或解除委托管理合同
四、審議物業(yè)管理公司制訂的對物業(yè)年度管理計(jì)劃、物業(yè) 配套工程和重大 的維修工程項(xiàng)目
五、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 六、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本物業(yè)管理 工作
七、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定
八、遵守和履行物業(yè)委托管理合同
九、不得從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)
十、對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合 
十一、提請物業(yè)管理公司和政府有關(guān)部門處理的事項(xiàng)必須以書面形式送達(dá)

第四部分   物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)委會(huì)、居委會(huì)關(guān)系
一、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)“三方互動(dòng)”
1、社區(qū)建設(shè)和管理涉及到四個(gè)方面的關(guān)系
2、對居委會(huì)而言,協(xié)調(diào)者,監(jiān)督者
3、對物業(yè)管理企業(yè)而言,一定要理順居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系
二、積極溝通物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)三方關(guān)系
1、要形成業(yè)委會(huì)的自治管理、居委會(huì)的社區(qū)管理、物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理 相結(jié)合的局面。
2、要強(qiáng)調(diào)居委會(huì)與業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系是一種監(jiān)督與協(xié)調(diào)的關(guān)系。
3、居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)
三、三方共同建設(shè)小區(qū)的社區(qū)文化
1、社區(qū)文化的需求分析
2、社區(qū)文化的建設(shè)思路

第五部分  物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)間的矛盾及根源
1、收費(fèi)問題
2、財(cái)務(wù)管理問題
3、公共設(shè)施設(shè)備維修不當(dāng)
4、服務(wù)質(zhì)量差
5、管理水平低
6、治安消費(fèi)漏洞多
7、物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理合同約定的其他各種義務(wù)

第六部分  物業(yè)管理公司應(yīng)對的措施
一、守法經(jīng)營、誠信服務(wù)，也要敢于維權(quán)。
1、施工設(shè)計(jì)階段的遺留問題進(jìn)行專業(yè)分析
2、誠信經(jīng)營。
3、做業(yè)主的維權(quán)顧問。
二、以誠心贏得業(yè)委會(huì)的信任和理解。
1、從維護(hù)業(yè)主切身利益入手，爭取信任。
2、從理解業(yè)主入手，贏得信任。

物業(yè)和業(yè)委會(huì)溝通技術(shù)